Calculadora de hipotecas asumibles

Una hipoteca asumible permite al comprador de una vivienda hacerse cargo de la hipoteca existente del vendedor, incluyendo sus condiciones y el saldo pendiente. En lugar de obtener un nuevo préstamo —que podría tener una tasa de interés más alta— el comprador continúa realizando los pagos de la hipoteca original. Aunque varios tipos de préstamos pueden ser asumibles, es importante tener en cuenta ciertos factores y condiciones.

Los tipos más comunes de préstamos asumibles son:

• - FHA (Administración Federal de Vivienda),
• - VA (Asuntos de Veteranos),
• - y algunos préstamos del USDA.

La principal ventaja es la posibilidad de obtener una tasa de interés más baja que las tasas actuales del mercado. Otros beneficios pueden incluir menores costos de cierre, evitar el seguro hipotecario privado (PMI) si el préstamo original cuenta con suficiente capital y la posibilidad de calificar para un préstamo cuando las normas crediticias actuales lo dificulten.

Las desventajas incluyen: el saldo del préstamo del vendedor podría ser inferior al precio de compra, lo que requiere financiamiento adicional, comisiones por asunción, el proceso puede ser más complejo que una compra tradicional y no todos los prestamistas permiten asunciones. Además, el comprador debe cumplir con los estándares del prestamista original.

El proceso normalmente implica:

1. (1) El comprador solicita al prestamista que asuma el préstamo,
2. (2) El prestamista revisa el crédito y las finanzas del comprador,
3. (3) Si se aprueba, el comprador paga los honorarios de asunción y los costos de cierre,
4. (4) Se transfiere el título de propiedad y el comprador asume los pagos de la hipoteca. El proceso exacto varía según la entidad crediticia.

Los costos varían, pero suelen incluir una comisión de asunción (a menudo de $500 a $1,500 para préstamos FHA/VA), una comisión por informe crediticio, una comisión de tasación, un seguro de título y otros costos de cierre estándar. Los costos totales suelen ser inferiores a los de una nueva hipoteca, pero superiores a los de una simple transferencia de préstamo.

Los prestamistas evaluarán su solvencia crediticia igual que lo harían para un nuevo préstamo. Si bien los requisitos pueden ser un poco menos estrictos que los estándares actuales, aún necesitará un buen historial crediticio (normalmente un mínimo de 580 a 620 para FHA/VA) e ingresos suficientes para calificar.

Si el precio de compra supera el saldo restante de la hipoteca, deberá cubrir la diferencia en efectivo o solicitar una segunda hipoteca. Esto es común en el mercado actual, donde el valor de las viviendas se ha revalorizado significativamente desde que se originaron muchos préstamos existentes.

Para el comprador, las implicaciones fiscales son similares a las de una nueva hipoteca: normalmente puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad. Para el vendedor, podría quedar exento de la responsabilidad de la deuda, lo que podría tener consecuencias fiscales. Consulte siempre con un asesor fiscal para su situación específica.

El plazo varía según el prestamista, pero suele tardar entre 45 y 90 días, más que la aprobación de una hipoteca estándar (30-45 días). Este plazo más largo se debe a la documentación adicional y a la necesidad del prestamista de garantizar tanto la propiedad como al prestatario.

Una cláusula de vencimiento por venta permite al prestamista exigir el reembolso completo de una hipoteca si la vivienda se vende o transfiere sin su consentimiento. Esta cláusula es común en la mayoría de los préstamos convencionales y es la razón por la que muchos no se pueden asumir. Más información en Wikipedia .

Sí. Algunos préstamos FHA y VA emitidos antes de ciertas fechas pueden asumirse sin la aprobación del prestamista. Además, las transferencias por divorcio, muerte o herencia con frecuencia califican para una exención. Más detalles en Wikipedia .

Algunos préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM) pueden ser asumibles si el inversor lo permite. Sin embargo, la mayoría de los préstamos convencionales de tasa fija incluyen cláusulas de vencimiento por venta y no se pueden asumir. Aprende más en Forbes .

Cuando se asume una hipoteca, el prestatario original puede seguir siendo responsable del préstamo a menos que el prestamista emita una liberación formal de responsabilidad (también conocida como novación). Sin esto, el vendedor sigue siendo responsable si el comprador incumple. Véase Forbes y Wikipedia .

Alrededor de 11 a 12 millones de hipotecas en EE. UU. — principalmente préstamos FHA y VA — son asumibles. Son más comunes en áreas con bases militares y tasas de refinanciamiento reducidas. Lee más en MarketWatch y Business Insider .

Muchos prestamistas obtienen más beneficios originando nuevos préstamos que facilitando transferencias por asunción. Además, el proceso puede ser más lento y poco utilizado, lo que hace que algunos servicers lo eviten o demoren. Véase Axios y Forbes .

Sí. En muchos casos, los herederos o ex-cónyuges pueden continuar realizando los pagos sin asumir formalmente el préstamo, evitando así la cláusula de vencimiento por venta. Más información en Wikipedia y Forbes .

Las hipotecas asumibles pueden ser útiles en casos como divorcio (un cónyuge mantiene la vivienda), herencia (el sucesor conserva el préstamo) o evitar la ejecución hipotecaria (mediante la transferencia del préstamo a otra persona). Detalles en Houzeo y Forbes .