Calculateur d'hypothèques assumables

Une hypothèque transférable permet à l'acheteur d’un bien immobilier de reprendre le prêt hypothécaire existant du vendeur, y compris ses conditions et le solde restant. Au lieu de contracter un nouveau prêt —potentiellement à un taux d’intérêt plus élevé— l’acheteur continue de rembourser l’hypothèque initiale. Divers types de prêts peuvent être transférables, mais certaines conditions et précautions doivent être prises en compte.

Les types de prêts assumables les plus courants sont :

• - FHA (Administration fédérale du logement),
• - VA (Anciens Combattants),
• - et certains prêts de l'USDA.

Le principal avantage réside dans la possibilité d'obtenir un taux d'intérêt inférieur à celui du marché. D'autres avantages peuvent inclure des frais de clôture réduits, l'absence d'assurance hypothécaire privée (PMI) si le prêt initial est suffisamment solide, et la possibilité d'obtenir un prêt lorsque les conditions de prêt actuelles rendent cette possibilité difficile.

Les inconvénients incluent : le solde du prêt du vendeur peut être inférieur au prix d'achat, ce qui nécessite un financement supplémentaire, des frais de prise en charge, la procédure peut être plus complexe qu'un achat traditionnel et tous les prêteurs n'autorisent pas les prises en charge. De plus, l'acheteur doit satisfaire aux critères du prêteur initial.

Le processus implique généralement :

1. (1) L'acheteur demande au prêteur de reprendre le prêt,
2. (2) Le prêteur examine le crédit et les finances de l'acheteur,
3. (3) Si la demande est approuvée, l'acheteur paie tous les frais de prise en charge et les frais de clôture,
4. (4) Le titre de propriété est transféré et l'acheteur prend en charge les mensualités hypothécaires. Le processus varie selon le prêteur.

Les coûts varient, mais comprennent généralement des frais de prise en charge (souvent de 500 à 1 500 $ pour les prêts FHA/VA), des frais d'analyse de crédit, des frais d'évaluation, une assurance titres et d'autres frais de clôture standard. Le coût total est généralement inférieur à celui d'un nouveau prêt hypothécaire, mais supérieur à celui d'un simple transfert de prêt.

Les prêteurs évalueront votre solvabilité comme ils le feraient pour un nouveau prêt. Bien que les exigences puissent être légèrement moins strictes que les normes actuelles, vous devrez néanmoins avoir un bon crédit (généralement un minimum de 580-620 pour les hypothèses FHA/VA) et des revenus suffisants pour être admissible.

Si le prix d'achat dépasse le solde restant du prêt hypothécaire, vous devrez compenser la différence en espèces ou souscrire un second prêt hypothécaire. Cette pratique est courante sur le marché actuel, où la valeur des maisons a considérablement augmenté depuis l'octroi de nombreux prêts existants.

Pour l'acheteur, les implications fiscales sont similaires à celles d'un nouveau prêt hypothécaire : vous pouvez généralement déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières. Pour le vendeur, il peut être exonéré de la dette, ce qui peut avoir des conséquences fiscales. Consultez toujours un fiscaliste pour votre situation particulière.

Le délai varie selon le prêteur, mais il est généralement de 45 à 90 jours, soit plus long qu'une approbation de prêt hypothécaire standard (30 à 45 jours). Ce délai prolongé est dû aux formalités administratives supplémentaires et à la nécessité pour le prêteur de garantir à la fois le bien et l'emprunteur.

Une clause d'exigibilité en cas de vente permet au prêteur d'exiger le remboursement complet d'un prêt hypothécaire si le bien est vendu ou transféré sans son consentement. Cette clause est courante dans la plupart des prêts conventionnels et explique pourquoi beaucoup ne sont pas transférables. En savoir plus sur Wikipedia .

Oui. Certains prêts FHA et VA émis avant certaines dates peuvent être transférés sans l'accord du prêteur. De plus, les transferts liés à un divorce, un décès ou un héritage sont souvent exemptés. Plus de détails sur Wikipedia .

Certains prêts hypothécaires à taux variable (ARM) peuvent être transférés si l’investisseur l’autorise. Cependant, la majorité des prêts conventionnels à taux fixe incluent une clause d'exigibilité en cas de vente et ne sont pas transférables. Plus d’infos sur Forbes .

Lorsqu’un prêt hypothécaire est transféré, l’emprunteur d’origine peut rester responsable du prêt à moins que le prêteur n’émette une libération officielle de responsabilité (appelée aussi novation). Sans cela, le vendeur reste responsable en cas de défaut de paiement de l’acheteur. Voir Forbes et Wikipedia .

Environ 11 à 12 millions de prêts hypothécaires aux États-Unis — principalement FHA et VA — sont transférables. Ils sont plus fréquents dans les régions avec des bases militaires et des taux de refinancement faibles. En savoir plus sur MarketWatch et Business Insider .

De nombreux prêteurs réalisent plus de bénéfices en créant de nouveaux prêts qu’en traitant les transferts. De plus, les transferts peuvent être longs et rarement utilisés, ce qui pousse certains services à les éviter ou à les retarder. Voir Axios et Forbes .

Oui. Dans de nombreux cas, les héritiers ou ex-conjoints peuvent continuer à effectuer les paiements sans avoir à reprendre officiellement le prêt, évitant ainsi la clause d'exigibilité. Plus d'informations sur Wikipedia et Forbes .

Les hypothèques transférables peuvent être utiles dans des cas comme un divorce (un conjoint garde la maison), un héritage (le successeur conserve le prêt) ou pour éviter une saisie (en transférant le prêt à une autre personne). Détails sur Houzeo et Forbes .